Administradores de Fincas + Mediación: Una fórmula de éxito

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Administradores de Fincas + Mediación: Una fórmula de éxito

Uno de los entornos en los que las personas nos encontramos ante la necesidad de mantener relaciones prolongadas en el tiempo y en el espacio es el de la vecindad con aquéllos con quienes convivimos en una misma comunidad. Éste es un escenario en el que converge nuestro espacio íntimo de convivencia con el de otras personas, y que supone compartir instalaciones, espacios y servicios comunes, bajo un régimen normativo y económico que implica y afecta a todos los que integran el inmueble.

Esta es la razón por la que la Mediación tiene un especial atractivo en el ámbito de las Comunidades de Propietarios: los afectados se ven abocados a mantener una convivencia posterior viable por razón de sus respectivas propiedades.

De mi experiencia profesional como Administradora de Fincas y como Mediadora he llegado a la conclusión que en las Comunidades de Propietarios se generan incontables situaciones conflictivas y de diversa naturaleza. Los conflictos se eternizan: son difíciles de abordar y gestionar de modo positivo y satisfactorio, sobre todo, si tenemos en cuenta la especial complejidad de las Comunidades de Propietarios como organización. En este ámbito, las disputas provocan estados de sufrimiento en las personas, con efectos y repercusiones muy negativas en su entorno más inmediato de relación: el espacio íntimo personal y familiar. Actualmente, los mecanismos de resolución de los conflictos en éste ámbito -los acuerdos de la Junta General de Propietarios o la vía judicial- son, de todo punto, ineficaces, y para más inri, el marco normativo que regula estas organizaciones (Ley de Propiedad Horizontal, Estatutos y, en su caso, Reglamentos de Régimen Interno) ofrece respuestas insuficientes, cuando no se convierte, paradójicamente, en el germen de desacertados tratamientos del conflicto.

Un conflicto en una Comunidad de Propietarios supone un considerable contratiempo para ésta y para su Administrador, y su gestión conlleva una inversión en tiempo y dinero que deberían ser empleados para otras cuestiones más precisas. Pero a veces, el conflicto puede ser tan complejo o tan difícil de gestionar que solo se plantee como salida acudir a los tribunales -que no siempre le dan una respuesta idónea- o, por qué no…a la Mediación.

La Mediación en el ámbito de la Propiedad Horizontal, llamada Mediación Vecinal, es un método de gestión de los conflictos surgidos entre las personas pertenecientes a una Comunidad de Propietarios, y su objetivo es fortalecer la paz social en el marco de las relaciones de vecindad y mejorar la calidad de vida de sus convecinos a través de mecanismos de participación ciudadana de alcance colectivo, promoviendo la cultura de cooperación y solidaridad entre integrantes de la comunidad. La concurrencia de un Mediador experto, neutral e imparcial contribuirá a que se produzca el diálogo entre las partes en conflicto, trabajando  para llegar a un acuerdo que contemple y satisfaga los intereses de todos, sin perder de vista que las disputas vecinales se originan en ámbitos propios de la convivencia diaria: derramas, permisos no concedidos, humos, malos olores, obras no consentidas, usos indebidos de las zonas comunes, problemas con mascotas, en definitiva, situaciones problemáticas derivadas de la convivencia vecinal.

Los conflictos originados como consecuencia de las relaciones vecinales llegan a veces a convertirse en un auténtico suplicio, porque tienden a enquistarse, a mantenerse en el tiempo, y por ende, a acrecentarse por la ausencia de diálogo y consenso, y eso hace que, a su vez, tengan una difícil respuesta judicial, pues a pesar de obtenerse una sentencia favorable para uno de ellos -que no para el otro-, los afectados siguen siendo vecinos y están “condenados” a continuar viéndose cada día en el edificio.

La Mediación es la respuesta idónea de tratamiento y transformación para estas situaciones que se producen de forma cotidiana en el ámbito de las Comunidades de Propietarios. Es inevitable aprender a convivir con discrepancias que, a veces, derivan en conflictos de alto nivel de emocionalidad.

La Mediación Vecinal permite tratar los conflictos brindando la oportunidad de generar aprendizajes y posibilidades de desarrollo personal y colectivo, y además goza de innumerables ventajas:

  • Económicas, ya que se trata de una metodología que ofrece soluciones sin costes judiciales.
  • Tiempo: esta tipología de conflictos se resuelve en un breve espacio de tiempo (entre dos a seis sesiones).
  • Todos ganan: los acuerdos satisfacen a todas las partes, dando cobertura a intereses individuales y colectivos, lo que lleva a una mejora de la convivencia vecinal.
  • Los Acuerdos de Mediación ayudan al mantenimiento de relaciones futuras, se mejora la comunicación y el entendimiento. Son duraderos en el tiempo, ya que la implicación de las partes y la asunción de la responsabilidad en el proceso produce efecto a largo plazo.
  • Genera un aprendizaje sobre cómo gestionar futuros conflictos.

¿Cuál es el profesional idóneo para intervenir como Mediador en este ámbito? ¿Qué papel juega el Administrador de Fincas?

Necesariamente el mediador tendrá que tener la formación necesaria que se exige en la Ley 5/2012 de 6 de julio sobre mediación en asuntos civiles y mercantiles, y en el Real Decreto 980/2013, de 13 de diciembre que la desarrolla. Pero considero que pueden quedar comprometidos los principios de neutralidad e imparcialidad en el caso que intervenga en el proceso de mediación, como Mediador, el propio Administrador de Fincas que la gestiona, ya que puede encontrarse “contaminado” por el propio conflicto y por la información que de alguna manera ya le ha llegado por razón de su cargo.

Por ello, es recomendable que la persona mediadora sea ajena a la propia Comunidad, porque ello favorece que se aproveche al máximo su profesionalidad, se evitan los posibles conflictos de intereses que pudieran existir, y a la vez, dota de plena libertad para la comunicación entre los afectados por el conflicto y se salvaguarda la imparcialidad de todos los profesionales que forman parte de una Comunidad.

Los profesionales que tienen una relación inmediata con una Comunidad de Vecinos tienen un rol esencial en la evolución y desenlace de sus discrepancias, y el Administrador de Fincas es uno de ellos. La Comunidad confía en este profesional, y su rol como facilitador es esencial para gestionar conflictos de baja intensidad y para proponer a las partes que, cuando los conflictos se hayan agravado escojan acudir a la Mediación antes de ir a los Tribunales. Por ello es necesario que el profesional de la Administración de Fincas que se instruya y se forme en técnicas y herramientas que se utilizan en la mediación, para abordar con mayor éxito esta labor.

Si además el profesional de la Administración de fincas tiene sensibilidad mediadora, su aportación a una acertada gestión de las discrepancias en el ámbito comunitario será provechosa, bien con intervenciones preventivas como facilitador, bien como derivador hacia un proceso de Mediación formal en los supuestos en que su intervención resulte insuficiente.

Todo lo anterior debe venir acompañado de un cambio de paradigma tanto personal como profesional en el Administrador de Fincas, ya que apostar por un sistema de gestión y resolución pacífica de conflictos en el ámbito de las Comunidades de Propietarios añade un complemento de competitividad profesional a su servicio que sin duda redundará en beneficio de este colectivo profesional.

Inmaculada Vázquez Flaquer.

Abogada, Administradora de Fincas y Mediadora de Intermedia

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